Gli Uffici di stima degli edifici (FGS) sono parte di SVV Solution SA, la società di servizi dell’Associazione Svizzera d’Assicurazioni (ASA). Mettono la loro esperienza a disposizione di tutti gli assicuratori di edifici privati.

Ogni compagnia di assicurazione stabilisce tenendo conto delle norme di legge, quali stabili far stimare e in quali casi i costi della stima sono coperti dall’assicuratore. Per l’assunzione dei costi da parte dell’assicuratore, è assolutamente necessario che la domanda venga presentata tramite quest’ultimo.

Tutti gli assicuratori privati con un contratto di servizio valido con SVV Solution SA possono presentare domanda per la stima dei loro stabili sulla piattaforma informatica comune.

I proprietari di stabili che desiderano la stima del loro immobile si rivolgono alla loro compagnia di assicurazione.

I proprietari di stabili che desiderano questo tipo di stima possono rivolgersi all’Ufficio di stima responsabile per il loro Cantone. I costi saranno fatturati direttamente al rispettivo proprietario.

Il valore di assicurazione stimato corrisponde al costo di ricostruzione al valore a nuovo di un edificio avente le stesse dimensioni, il medesimo standard costruttivo e la stessa ubicazione di quello esistente. La svalutazione tecnica non viene considerata, poiché si tiene conto sempre del valore a nuovo. I costi di ripristino o di ricostruzione comprendono sostanzialmente le seguenti voci secondo il codice dei costi di costruzione (CCC):

• Costruzione grezza 1 (CCC 21)
• Costruzione grezza 2 (CCC 22)
• Impianti elettrici (CCC 23)
• Impianti di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione (CCC 24)
• Impianti sanitari (CCC 25)
• Impianti di risalita (CCC 26)
• Finiture 1 (CCC 27)
• Finiture 2 (CCC 28)
• Onorari (CCC 29)

I costi corrispondono dunque ai costi totali di CCC 2 (edificio), escluso lo scavo di fondazione (CCC 20).

Il valore di assicurazione non comprende le seguenti voci:

• Fondo
•  Lavori preparatori (scavi, lavori di messa in sicurezza, tenuta dell’acqua)
• Infrastrutture esterne all’edificio assicurato
• Fondazioni speciali
• Emolumenti
• Attrezzature d’esercizio
• Lavori esterni
• Commissione per la vendita
• Finiture speciali dei comproprietari di proprietà per piani

Le norme per l’assicurazione di stabili (CH=Edizione 2012; FL=linee guida FMA 2012/3) forniscono maggiori informazioni sulle esatte delimitazioni e le convenzioni particolari.
Il valore venale non è tenuto in considerazione.

Una trasformazione o ristrutturazione può incidere in vario modo sul valore di assicurazione. In linea di massima, si distingue tra investimenti che mantengono il valore e investimenti che lo aumentano.

I lavori generali di manutenzione, come ad esempio l’imbiancatura, la posa di nuovi pavimenti, la sostituzione delle vecchie finestre, la sostituzione della vecchia caldaia, ecc. hanno lo scopo di mantenere il valore dell’immobile e incidono solo in misura ridotta sul valore della stima.

Gli investimenti che invece aumentano lo standard dell’immobile, come ad esempio la costruzione di un’ulteriore stanza da bagno, l’ampliamento della cucina, la sostituzione di pavimenti semplici con altri più pregiati, ecc. comportano un aumento del valore e, di conseguenza, anche del valore di assicurazione.

Per ragioni di protezione dei dati, il risultato della stima dell’edificio può essere comunicato soltanto alla compagnia e/o allo stipulante che hanno conferito l’incarico della stima.

L’Ufficio di stima degli edifici può inviare una copia del risultato della stima a un altro assicuratore di edifici solo se quest’ultimo presenta una copia della domanda firmata o una copia della polizza assicurativa. Un’ulteriore pubblicazione è possibile se è presente una delega del proprietario (ad es. mandato di mediazione).

Il proprietario può richiedere il risultato di una stima dell’edificio in qualsiasi momento. Eccezione Principato del Liechtenstein: le stime che hanno più di 15 anni e che quindi hanno superato l’intervallo di stima previsto dalla legge non vengono pubblicate.

Per ragioni di protezione dei dati, il risultato della stima dell’edificio può essere comunicato soltanto all’assicuratore che ha conferito l’incarico della stima, nonché al contraente o a un suo rappresentante.

Tutti i dati raccolti in sede di stima possono essere consultati presso l’Ufficio di stima, previa richiesta dell’assicuratore o del proprietario dell’edificio. In ogni caso, essi restano proprietà intellettuale dell’Ufficio di stima degli edifici e di SVV Solution SA

Ad eccezione del Canton Uri (secondo la legge sull’assicurazione degli edifici l’autorità tributaria può richiedere i risultati della stima), i dati della stima non sono trasmessi agli uffici di tassazione

L’informativa sulla privacy è disponibile qui.

Per adeguare costantemente il valore di assicurazione ai costi di costruzione attuali, è fondamentale che il valore di assicurazione sia indicizzato. Le compagnie affiliate all’Associazione Svizzera d’Assicurazioni applicano l’indice zurighese dei prezzi dell’edilizia abitativa.

Nel Canton Ginevra, la base dell’indicizzazione è rappresentata dall’indice ginevrino dei costi di costruzione.

L’Ufficio di statistica della città di Zurigo pubblica ogni anno nel mese di giugno un’indagine sull’evoluzione dei prezzi di costruzione. In corrispondenza del 1° aprile di ogni anno, vengono calcolati i costi attuali di un’abitazione di riferimento. Le offerte ricevute per l’immobile sono confrontate con quelle dell’anno precedente e servono da base per calcolare il nuovo indice.

Le compagnie di assicurazione utilizzano l’indice zurighese dei prezzi dell’edilizia abitativa per indicizzare la somma di assicurazione degli edifici.

Il valore stimato corrisponde al costo di ricostruzione al valore a nuovo di un edificio avente le stesse dimensioni, il medesimo standard costruttivo e la stessa ubicazione di quello esistente, alla data della stima.

Se, successivamente alla stima, lo stipulante effettua investimenti che aumentano il valore dell’edificio, egli è tenuto a comunicarlo alla compagnia di assicurazione. Omettendo la comunicazione all’assicuratore, in caso di sinistro sussiste di fatto una condizione di sottoassicurazione, la quale comporta una riduzione del risarcimento del sinistro (anche in caso di danno parziale). Per la gestione di una condizione di sottoassicurazione in caso di sinistro sono determinanti le disposizioni del contratto di assicurazione.

Le norme per l’assicurazione di stabili (CH: edizione 2012; FL: linee guida FMA 2012/3) forniscono informazioni dettagliate circa l’esatta delimitazione tra edificio e bene mobile e sulle regole speciali e i beni inclusi nell’assicurazione stabili in forza di convenzioni particolari.

In sede di stima di un edificio si valuta lo stabile così come si presenta e non come lo si ricostruirebbe dopo un sinistro.

La compagnia di assicurazione copre i costi per la ricostruzione di un edificio identico, avente la medesima destinazione e ubicazione.

Definizione di valore di mercato (non valore venale) secondo il Tribunale federale e l’SVS:

«Il valore di mercato è l’importo stimato per il quale un immobile dovrebbe essere scambiato alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore disposti a farlo, in una transazione a condizioni di mercato, dopo un’adeguata commercializzazione, in cui ciascuna delle parti ha agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.»

Le norme sull’assicurazione di stabili non contengono disposizioni riguardanti la comproprietà ovvero la proprietà per piani. I gruppi di esperti competenti dell’ASA hanno stabilito che in questi casi (anche per la comproprietà) occorre sempre stimare l’intero edificio come unità.

Le migliorie aggiunte dai proprietari non sono in genere oggetto di stima. Sul verbale di stima occorre indicare che sono state escluse le aggiunte/finiture eseguite dal proprietario (solo finiture standard). Se le migliorie aggiunte dai singoli proprietari sono oggetto di stima (stima S), è necessario annotarlo sul verbale indicando i valori corrispondenti per ciascun proprietario.

Per le case terrazzate in comproprietà o proprietà per piani si procede allo stesso modo.

Secondo le norme per l’assicurazione degli edifici, il valore artistico o storico degli edifici è assicurato solo sulla base di accordi speciali. Quando si valuta un edificio ai fini dell’assicurazione contro gli incendi, si stimano sempre i costi di un restauro artigianale.

Se il valore artistico o storico deve essere assicurato, è necessaria una valutazione separata da parte di un esperto d’arte riconosciuto dalla compagnia.

Anche le prestazioni edili (lavori e materiali) sono soggette all’imposta sul valore aggiunto. Ciò implica che architetti, ingegneri, imprese di costruzioni, artigiani, ecc. sono obbligati ad addebitarla al committente di un edificio. Lo stesso principio vale in caso di lavori di riparazione.

La somma di assicurazione dell’edificio deve dunque sostanzialmente comprendere anche l’IVA.

È prevista un’eccezione soltanto per gli edifici che il proprietario utilizza al 100% per propri scopi aziendali (ad es. fabbriche, magazzini), purché il proprietario dello stabile sia a sua volta soggetto IVA. In questo caso, egli può dedurre l’IVA addebitatagli da progettisti e costruttori dello stabile come cosiddetta imposta precedente nei confronti dell’amministrazione delle contribuzioni (è possibile che vi siano differenze tra CH/FL). In caso di sinistro, anche il risarcimento viene versato senza IVA.

Se è pacifico che

• si tratta di un immobile che il proprietario utilizza al 100% per propri scopi aziendali,
• il proprietario dello stabile è soggetto IVA,

gli estimatori di edifici sono autorizzati, previa richiesta del proprietario, a effettuare una stima senza tenere conto dell’imposta sul valore aggiunto. Ciò va annotato specificamente sul verbale di stima alla voce «Osservazioni».

La norma SIA 116 «Norma per il calcolo del prezzo al metro cubo degli edifici» è stata pubblicata nel 1952 dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti.

Nell’ottobre 2003, questa norma è stata sostituita dalla nuova norma SIA 416 «Superfici e volumi di edifici».

Dal 1° gennaio 2005, le stime per l’assicurazione contro l’incendio sono generalmente effettuate secondo la nuova norma.