Les bureaux d’estimation de bâtiments (BEB) font partie de SVV Solution SA, la société de services de l’Association Suisse d’Assurances (ASA). Ils mettent leur expertise à la disposition de tous les assureurs privés.

Chaque compagnie d’assurance détermine, en tenant compte des dispositions légales, quels bâtiments sont estimés ou pour quelles estimations de bâtiments les coûts sont pris en charge par l’assureur. Pour que l’assureur prenne en charge les frais, l’annonce doit dans tous les cas se faire par l’intermédiaire de l’assureur.

Tous les assureurs privés disposant d’un contrat de services valable avec SVV Solution SA peuvent annoncer leurs bâtiments pour une estimation sur la plateforme informatique commune.

Les propriétaires de bâtiments qui souhaitent faire estimer leurs bâtiments doivent s’adresser à leur compagnie d’assurance.

Les propriétaires de bâtiments qui souhaitent une estimation de la valeur vénale s’adressent au bureau d’estimation du canton concerné. Les frais sont facturés directement au propriétaire.

La valeur d’assurance estimée correspond aux frais de reconstruction à la valeur à neuf d’un bâtiment de même taille, avec le même standard d’aménagement au même endroit que le bâtiment existant. La dévaluation technique n’est pas prise en compte. Il s’agit toujours de la valeur à neuf. Selon le Code des frais de construction (CFC), les coûts de la remise en état ou de la reconstruction comprennent essentiellement:

• Gros œuvre 1 (CFC 21)
• Gros œuvre 2 (CFC 22)
• Installations électriques (CFC 23)
• Installations de chauffage, de ventilation et de climatisation (CFC 24)
• Installations sanitaires (CFC 25)
• Installations de transport (CFC 26)
• Aménagement 1 (CFC 27)
• Aménagement 2 (CFC 28)
• Honoraires (CFC 29)

Ils correspondent donc au coût total du CFC 2 (bâtiment), à l’exclusion des travaux d’excavation (CFC 20).

Les éléments suivants ne sont pas inclus dans la valeur d’assurance:

• Terrain
• Travaux préparatoires (excavation et fermeture de fouilles, travaux de stabilisation des pentes, gestion des eaux)
• Installations de construction en dehors du bâtiment assuré
• Fondations spéciales
• Frais
• Installations d’exploitation
• Travaux environnants
• Commission de vente
• Aménagements spéciaux des copropriétaires en cas de propriété par étage

Les normes pour l’assurance des bâtiments (Suisse = édition 2012; Principauté du Liechtenstein = directive FMA 2012/3) donnent de plus amples informations sur les délimitations exactes et les conventions particulières.
La valeur vénale n’est pas prise en compte.

Une transformation ou une rénovation peut avoir différentes influences sur la valeur d’assurance. En principe, on distingue les investissements qui maintiennent la valeur de ceux qui l’augmentent.

Les travaux d’entretien général tels que les travaux de peinture, les nouveaux revêtements de sol, le remplacement des anciennes fenêtres, le remplacement de l’ancienne chaudière, etc. préservent en principe la valeur du bien et n’ont que peu ou pas d’influence sur la valeur estimée.

Les investissements qui augmentent le standard, comme par exemple l’installation d’une salle de bain supplémentaire, d’une cuisine plus grande, le remplacement de revêtements de sol simples par des revêtements de sol de meilleure qualité, etc. augmentent la valeur et augmentent également la valeur d’assurance.

Le résultat de l’estimation des bâtiments n’est communiqué qu’à l’assureur qui a attribué le mandat et/ou au preneur d’assurance ou à son représentant mentionné dans le mandat.

Le bureau d’estimation de bâtiments ne peut envoyer une copie du résultat de l’estimation à un autre assureur de bâtiments que si celui-ci présente une copie de la demande signée ou une copie de la police d’assurance. Une autre remise est possible s’il existe une procuration du propriétaire (par exemple mandat de courtier).

Le propriétaire peut demander à tout moment le résultat d’une estimation d’un bâtiment. Exception dans la principauté du Liechtenstein: Les estimations datant de plus de 15 ans, et donc dépassant l’intervalle d’estimation prévu par la loi, ne sont pas publiées.

Le résultat de l’estimation du bâtiment n’est communiqué qu’à l’assureur qui a attribué le mandat et/ou au preneur d’assurance ou à son représentant qui a été mentionné dans le mandat.

Toutes les données élaborées pendant l’estimation peuvent être consultées sur demande par l’assureur ou le propriétaire des bâtiments auprès du bureau d’estimation. Elles restent dans tous les cas la propriété intellectuelle du bureau d’estimation de bâtiments et de SVV Solution SA.

Les données d’estimation ne sont pas transmises aux administrations fiscales, à l’exception du canton d’Uri (selon la loi sur l’assurance des bâtiments, l’autorité fiscale peut demander des résultats d’estimation).

Vous trouverez ici la déclaration de confidentialité.

Afin d’adapter en permanence la valeur d’assurance aux coûts de construction actuels, il est indispensable d’indexer la valeur d’assurance. Les compagnies affiliées à l’Association Suisse d’Assurances utilisent l’indice zurichois des prix de l’immobilier résidentiel.

Le canton de Genève applique l’indice genevois du coût de la construction comme base d’indexation.

Le service des statistiques de la ville de Zurich publie chaque année en juin une enquête sur l’évolution des prix de la construction. Pour la maison indexée, les coûts actuels sont déterminés chaque année au 1^er avril. Les offres reçues sont comparées à celles de l’année précédente et servent de base au calcul du nouvel indice.

Les compagnies d’assurance utilisent l’indice zurichois des prix de l’immobilier pour indexer la somme d’assurance des bâtiments.

La somme estimée correspond aux coûts de reconstruction à la valeur à neuf d’un bâtiment de même taille, avec le même standard d’aménagement au même endroit que le bâtiment existant au moment de l’estimation.

Si, après l’estimation, des investissements augmentant la valeur d’un bâtiment sont effectués, le preneur d’assurance est tenu d’en informer la compagnie d’assurance. Si la déclaration à l’assureur n’est pas faite, il y a sous-assurance en cas de sinistre. Cela a pour conséquence une réduction de l’indemnisation en cas de sinistre (même partiel). Les dispositions du contrat d’assurance sont déterminantes pour la gestion d’une sous-assurance en cas de sinistre.

Les normes pour l’assurance des bâtiments (Suisse = édition 2012; Principauté du Liechtenstein = directive FMA 2012/3) donnent des informations complètes sur la délimitation exacte entre bâtiment et biens mobiliers, ainsi que sur les réglementations spéciales et les inclusions de choses dans l’assurance des bâtiments sur la base de conventions particulières.

Lors d’une estimation de bâtiments, on évalue le bâtiment qui existe et non celui que l’on construirait après un sinistre.

La compagnie d’assurance couvre les frais de reconstruction d’un bâtiment identique avec le même usage et au même endroit.

Définition de la valeur du marché (et non de la valeur vénale) selon le Tribunal fédéral et SVS:

«La valeur de marché est le montant estimé pour lequel un actif immobilier devrait être échangé le jour de l’estimation entre un cédant prêt à vendre et un acquéreur prêt à acheter, après une période de commercialisation raisonnable, dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions normales, chaque partie agissant en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.»

Les normes relatives à l’assurance des bâtiments ne contiennent aucune disposition concernant la copropriété ou la propriété par étage. Les organes spécialisés compétents de l’ASA ont établi que dans ces cas (même en cas de copropriété), l’ensemble du bâtiment doit toujours être estimé comme une unité.

Les aménagements supplémentaires de tous les propriétaires ne sont généralement pas estimés. Il en est fait mention sur le procès-verbal d’estimation: hors aménagements/extensions côté propriétaire (uniquement aménagement standard). Si les aménagements supplémentaires de chaque propriétaire sont estimés (estimation S), cela est alors indiqué sur le procès-verbal d’estimation (avec indication des valeurs correspondantes pour chaque propriétaire).

Il faut procéder de la même manière pour les maisons en terrasse en propriété par étage ou en copropriété.

Selon les normes de l’assurance des bâtiments, la valeur artistique ou historique des bâtiments n’est assurée que sur la base de conventions particulières. Lors de l’estimation de bâtiments pour l’assurance incendie, on estime toujours les coûts de la remise en état purement artisanale.

Si la valeur artistique ou historique doit effectivement être assurée, il faut pour cela une estimation séparée par un expert en art reconnu par la compagnie.

Les prestations de construction (travail et matériaux) sont également soumises à la TVA. Cela signifie que les architectes, les ingénieurs, les entreprises de construction, les artisans, etc. doivent facturer la TVA au constructeur d’un bâtiment. Il en va de même pour les travaux de réparation.

La somme assurée pour les bâtiments doit donc en principe inclure la TVA.

Il n’y a d’exception à ce principe que pour les bâtiments utilisés à 100% par leur propriétaire à des fins d’exploitation propre (par exemple usines, entrepôts), à condition que le propriétaire du bâtiment soit lui-même assujetti à la TVA. Dans ce cas, il peut déduire la TVA qui lui a été facturée par les planificateurs et les constructeurs du bâtiment en tant qu’impôt préalable vis-à-vis de l’administration fiscale (éventuellement, traitement différent en Suisse et dans la Principauté du Liechtenstein). En cas de sinistre, un remboursement hors TVA est également effectué.

Dans la mesure où il est clairement établi

• qu’il s’agit d’un bâtiment utilisé à 100% par son propriétaire à des fins d’exploitation propre
• et que le propriétaire du bâtiment est assujetti à la TVA,

les estimateurs de bâtiments sont autorisés à procéder à une estimation sans tenir compte de la TVA si le propriétaire le demande. Cela doit être mentionné spécialement sur le procès-verbal d’estimation sous «Remarques».

La norme SIA 116 «Norme pour déterminer le prix au m³ des bâtiments» a été publiée en 1952 par la Société suisse des ingénieurs et des architectes.

Cette norme a été remplacée en octobre 2003 par la nouvelle norme SIA 416 «Surfaces et volumes des bâtiments».

Depuis le 1^er janvier 2005, les estimations pour l’assurance incendie sont calculées selon la norme SIA 416.