Die Fachstellen für Gebäudeschätzung (FGS) sind Teil der SVV Solution AG, der Dienstleistungsgesellschaft des Schweizerischen Versicherungsverbands (SVV). Sie stellen ihre Expertise allen privaten Gebäudeversicherern zur Verfügung.

Jede Versicherungsgesellschaft bestimmt unter Berücksichtigung von gesetzlichen Vorschriften, welche Gebäude geschätzt bzw. für welche Gebäudeschätzungen die Kosten vom Versicherer übernommen werden. Damit der Versicherer die Kosten übernimmt, muss die Anmeldung in jedem Fall über den Versicherer erfolgen.

Alle Privatversicherer mit einem gültigen Dienstleistungsvertrag mit der SVV Solution AG können ihre Gebäude auf der gemeinsamen Informatikplattform zur Schätzung anmelden.

Gebäudeeigentümer, die ihr Gebäude schätzen lassen möchten, wenden sich an ihre Versicherungsgesellschaft.

Gebäudeeigentümer, die eine Verkehrswertschätzung wünschen, wenden sich an die Fachstelle des entsprechenden Kantons. Die Kosten werden direkt dem Eigentümer in Rechnung gestellt.

Der geschätzte Versicherungswert entspricht den Wiederaufbaukosten zum Neuwert eines Gebäudes von gleicher Grösse, mit demselben Ausbaustandard am gleichen Standort wie das vorhandene Gebäude. Die technische Entwertung wird nicht berücksichtigt. Es handelt sich immer um den Neuwert. Die Kosten der Wiederherstellung oder des Wiederaufbaus beinhalten nach Baukostenplan (BKP) im Wesentlichen:

• Rohbau 1 (BKP 21)
• Rohbau 2 (BKP 22)
• Elektroanlagen (BKP 23)
• Heizungs-, Lüftungs-, und Klimaanlagen (BKP 24)
• Sanitäranlagen (BKP 25)
• Transportanlagen (BKP 26)
• Ausbau 1 (BKP 27)
• Ausbau 2 (BKP 28)
• Honorare (BKP 29)

Sie entsprechen somit den Gesamtkosten von BKP 2 (Gebäude) unter Ausschluss des Baugrubenaushubs (BKP 20).

Folgende Elemente sind nicht im Versicherungswert enthalten:

• Grundstück
• Vorbereitungsarbeiten (Baugrubenaushub und -abschlüsse, Hangsicherungsarbeiten, Wasserhaltung)
• Bauliche Anlagen ausserhalb des versicherten Gebäudes
• Spezielle Fundationen
• Gebühren
• Betriebseinrichtungen
• Umgebungsarbeiten
• Verkaufskommission
• Spezielle Ausbauten der Miteigentümer  bei Stockwerkeigentum

Die Normen für die Gebäudeversicherung (CH=Ausgabe 2012; FL=FMA-Richtlinie 2012/3) geben weitere Auskünfte über die genauen Abgrenzungen und die besonderen Vereinbarungen.
Der Verkehrswert wird nicht berücksichtigt.

Ein Umbau oder eine Renovation kann verschiedene Einflüsse auf den Versicherungswert haben. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen.

Allgemeiner Unterhalt wie Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, Ersatz der alten Fenster, Ersatz des alten Heizkessels etc. sind grundsätzlich werterhaltend und haben nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den Schätzwert.

Investitionen, die den Standard erhöhen, wie zum Beispiel der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, einer grösseren Küche, Ersatz von einfachen Bodenbelägen durch hochwertigere Bodenbeläge etc. sind wertvermehrend und erhöhen auch den Versicherungswert.

Das Ergebnis der Gebäudeschätzung wird nur dem auftraggebenden Versicherer und/oder dem Versicherungsnehmer bzw. dessen, im Auftrag erwähnten Vertreter, bekannt gegeben.

Die Fachstelle für Gebäudeschätzung kann eine Kopie des Schätzungsergebnis nur einem anderen Gebäudeversicherer zustellen, wenn dieser eine Kopie des unterschriebenen Antrags oder eine Kopie der Versicherungspolice vorlegen. Eine weitere Herausgabe ist möglich, wenn eine Vollmacht des Eigentümers vorliegt (z.B. Maklermandat).

Der Eigentümer kann jederzeit das Ergebnis einer Gebäudeschätzung verlangen. Ausnahme Fürstentum Liechtenstein: Schätzungen, welche älter als 15 Jahre sind, und somit gemäss den Schätzungsintervall des Gesetzes überschritten haben, werden nicht herausgegeben.

Das Ergebnis der Gebäudeschätzung wird nur dem auftraggebenden Versicherer und/oder dem Versicherungsnehmer oder dessen Vertreter, welcher im Auftrag erwähnt worden ist, bekannt gegeben.

Alle während der Schätzung erarbeiteten Daten können auf Anfrage vom Versicherer oder dem Gebäudeeigentümer auf der Fachstelle eingesehen werden. Diese bleiben in jedem Fall geistiges Eigentum der Fachstelle für Gebäudeschätzung und der SVV Solution AG.

Die Schätzungsdaten werden mit Ausnahme des Kantons Uri (gemäss Gebäudeversicherungsgesetz darf die Steuerbehörde Schätzungsergebnisse verlangen) nicht an Steuerämter weitergegeben.

Die Datenschutzerklärung finden Sie hier.

Um den Versicherungswert laufend den aktuellen Baukosten anzupassen, ist eine Indexierung des Versicherungswertes unerlässlich. Die dem Versicherungsverband angeschlossenen Gesellschaften verwenden den Zürcher Index der Wohnbaupreise.

Der Kanton Genf wendet den Genfer Baukostenindex als Basis der Indexierung an.

Die Dienstabteilung Statistik der Stadt Zürich veröffentlicht jährlich im Juni eine Erhebung über die Entwicklung der Baupreise. Für das Indexhaus werden jährlich per 1. April die aktuellen Kosten ermittelt. Die eingegangenen Offerten werden mit den vorjährigen verglichen und dienen als Basis für die Berechnung des neuen Indexes.

Die Versicherungsgesellschaften verwenden den Zürcher Index der Wohnbaupreise für die Indexierung der Gebäudeversicherungssumme.

Die geschätzte Summe entspricht den Wiederaufbaukosten zum Neuwert eines Gebäudes von gleicher Grösse, mit demselben Ausbaustandard am gleichen Standort wie das Vorhandene zum Zeitpunkt der Schätzung.

Werden nach der Schätzung an einem Gebäude wertvermehrende Investitionen vorgenommen, ist der Versicherungsnehmer verpflichtet, dies der Versicherungsgesellschaft zu melden. Unterbleibt die Meldung an den Versicherer, besteht im Schadenfall eine Unterversicherung. Dies hat eine Reduktion der Entschädigung im Schadenfall (auch bei einem Teilschaden) zur Folge. Massgebend für die Handhabung einer Unterversicherung im Schadenfall sind die Bestimmungen des Versicherungsvertrags.

Die Normen für die Gebäudeversicherung (CH=Ausgabe 2012; FL=FMA-Richtlinie 2012/3) geben umfassende Informationen über die exakte Abgrenzung zwischen Gebäude und Fahrhabe, sowie über Spezialregelungen und Einschlüsse von Sachen in die Gebäudeversicherung aufgrund besonderer Vereinbarungen.

Bei einer Gebäudeschätzung wird das Gebäude bewertet, das vorhanden ist und nicht das, das man nach einem Schadenfall bauen würde.

Die Versicherungsgesellschaft deckt die Kosten für die Rekonstruktion eines identischen Gebäudes mit dem gleichen Zweck am gleichen Standort.

Definition des Marktwertes (nicht Verkehrswert) gemäss Bundesgericht und SVS:

«Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.»

Die Normen für die Gebäudeversicherung enthalten keine Bestimmungen über das Miteigentum bzw. das Stockwerkeigentum. Die zuständigen Fachgremien des SVV haben festgelegt, dass in diesen Fällen (auch bei Miteigentum) immer das ganze Gebäude als Einheit zu schätzen ist.

Die Zusatzeinbauten aller Eigentümer werden in der Regel nicht geschätzt. Es wird auf dem Schätzungsprotokoll vermerkt: exkl. eigentümerseitige Ein- / Ausbauten (nur Standardausbau). Wenn die Zusatzeinbauten der einzelnen Eigentümer geschätzt werden (S-Schätzung), wird es dann auf dem Schätzungsprotokoll angegeben (mit Angabe der entsprechenden Werte pro Eigentümer).

Bei Terrassenhäusern im Stockwerk- oder Miteigentum ist gleich vorzugehen.

Gemäss den Normen für die Gebäudeversicherung ist der künstlerische oder historische Wert von Gebäuden nur aufgrund besonderer Vereinbarungen versichert. Bei der Gebäudeschätzung für die Feuerversicherung werden immer die Kosten für die rein handwerkliche Wiederherstellung geschätzt.

Soll effektiv der künstlerische oder historische Wert versichert werden, braucht es dafür eine separate Schätzung durch einen von der Gesellschaft anerkannten Kunst-Sachverständigen.

Auch Bauleistungen (Arbeit und Material) unterliegen der Mehrwertsteuer. Dies bedeutet, dass Architekten, Ingenieure, Baufirmen, Handwerker etc. den Ersteller eines Gebäudes mit der Mehrwertsteuer belasten müssen. Dasselbe gilt auch bei Reparaturarbeiten.

Die Versicherungssumme für Gebäude muss daher grundsätzlich auch die Mehrwertsteuer beinhalten.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nur für Gebäude, die vom Eigentümer zu 100% für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden (z.B. Fabriken, Lagerräume), sofern der Gebäudeeigentümer seinerseits der Mehrwertsteuer-Pflicht unterliegt. In diesem Falle kann er die ihm von den Planern und Erstellern des Gebäudes belastete Mehrwertsteuer als sogenannte Vorsteuer der Steuerverwaltung (evtl. unterschiedliche Handhabung CH/FL) gegenüber in Abzug bringen. Im Schadenfall erfolgt dann ebenfalls eine Vergütung ohne Mehrwertsteuer.

Sofern eindeutig feststeht,

• dass es sich um ein Gebäude handelt, das vom Eigentümer zu 100% für eigene betriebliche Zwecke genutzt wird,
• sowie der Gebäude-Eigentümer mehrwertsteuerpflichtig ist,

sind die Gebäudeschätzer ermächtigt, auf Verlangen des Eigentümers eine Schätzung ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer vorzunehmen. Dies ist auf dem Schätzungs-Protokoll unter «Bemerkungen» speziell zu erwähnen.

Die SIA Norm 116 «Norm zur Berechnung des Kubikmeter-Preises von Gebäuden» wurde 1952 vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverband publiziert.

Diese Norm wurde im Oktober 2003 durch die neue SIA Norm 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» ersetzt.

Die Schätzungen für die Feuerversicherung werden seit 1. Januar 2005 nach der SIA Norm 416 berechnet.